Kvalitet stanovanja u Crnoj Gori: ograničen izbor za kupce

Već tri mjeseca portal gradnja.me sprovodi ankete na svom Instagram profilu, pitajući publiku da ocijeni aktuelna idejna rješenja stambenih zgrada koja se objavljuju na portalu. Ocjene su podijeljene u tri kategorije: između 0 i 1, između 2 i 3, 4 i 5. Nakon skoro petnaest objavljenih rješenja i nekoliko hiljada glasova, došlo se do rezultata da nijedno idejno rješenje nije dobilo prosječnu ocjenu veću od 3,7. Ovakav pokazatelj otvara pitanje: šta se stanovništvu Crne Gore nudi kao stambeni prostor?

U sistemu ocjenjivanja od 0 (nezadovoljavajuće) do 5 (odlično), prosječna ocjena publike, budućih kupaca, korisnika prostora i projektanata, se kreće u rasponu od nezadovoljstva do prihvatljivosti . Ovaj rezultat nije slučajan, niti je odraz „prezahtjevne publike“, on je simptom dubokog i dugotrajnog problema - tržište stanova u Crnoj Gori ne nudi kvalitet, već samo izbor između prosječnog i lošeg.

Jedna od ključnih tema u ovoj priči tiče se kvalitetnog stanovanja koja je gotovo potpuno potisnuta iz javnog diskursa. Na tržištu nekretnina danas dominira ponuda stanova koji su gotovo identični, često upakovani u „ambalaže“ bez suštinskog promišljanja o stvarnim potrebama i željama budućih stanara. Kupci su suočeni sa ograničenim izborom, gdje se razlike između stanova svode na lokaciju, selekciju materijala i opreme, dok se zanemaruje činjenica da ljudi ne biraju samo nekretninu, već i prostor za život, mjesto koje treba da odgovori na njihove individualne vizije i očekivanja koje se tiču stanovanja.

Kvalitetno stanovanje nije luksuz, već skup osnovnih principa koji određuju zdravlje, sigurnost i komfor u uslovima boravka. To uključuje artikulisanu volumetriju zgrada, koja omogućava dovoljnu količinu dnevne svjetlosti, prirodnog strujanja vazduha i vizuelnog komfora. Značajan je promišljen tretman fasadnih ravni, koje ne treba da budu samo dekor, već medijator između unutrašnjeg i vanjskog prostora. Kada je riječ o odnosu fasada prema okruženju, isti treba da poštuje mjerilo ulice, pejzaža i susjednih objekata, te odnos fasada prema korisnicima, koji podrazumijeva zaštitu privatnosti, kvalitet građevinskih materijala i dugoročnu održivost. Likovno rješenje eksterijera treba da bude skladno, da gradi identitet mjesta, ne da ga briše. Osjećaj pripadnosti nastaje tek kada se stanar može povezati sa svojim okruženjem, kroz kvalitetno uređene zajedničke prostore, logičnu povezanost sa javnim sadržajima poput parkova, trgova, škola, vrtića, domova zdravlja. 

Prvi razlog za ovakvo stanje leži u potpunoj dominaciji investitorske logike nad javnim interesom. U praksi to znači da se većina zgrada projektuje tako da obezbijedi maksimalan broj kvadrata za prodaju, a minimizira sve ono što čini kvalitetno stanovanje: odstojanje između zgrada, kvalitet materijala, logiku organizacije prostora, vizuelni identitet, javne sadržaje, zelene površine i sve ono što čini osnovnu urbanu neophodnost. Kada se arhitektura svede na optimizaciju profita, rezultat su objekti koji formalno zadovoljavaju minimum propisa, ali su daleko od onoga što bi građani smatrali poželjnim mjestom za život.

Dodatni problem predstavlja i nedostatak transparentnosti između procesa projektovanja i same izgradnje. Građani često nemaju mogućnost da utiču na izgled i organizaciju prostora u kojem će živjeti, niti da daju povratnu informaciju prije nego što objekat bude izgrađen. Kroz ankete koje portal kontinuirano sprovodi, pokazalo se da postoji značajan jaz između onoga što se projektuje i onoga što korisnici zaista žele. 

Drugi aspekt problema je regulatorni okvir koji već godinama dozvoljava fleksibilnost u tumačenju planske dokumentacije. Umjesto jasnih standarda koji bi štitili kvalitet prostora, praksa se često iskazivala u izuzecima, odstupanjima i „kreativnim“ interpretacijama. Posljedica je urbanizam koji se razvija stihijski, bez jasne vizije i bez odgovornosti prema kontekstu i potrebama budućih generacija. U takvom okruženju, se ne kreiraju kvalitetna rješenja, jer su pod pritiskom investitorskih zahtjeva koji negiraju javni interes.

Treći značajan razlog je ekonomski pritisak na kupce. Cijene stanova su visoke u odnosu na prosječna primanja, što dodatno sužava izbor i primorava građane da pristaju na kompromise. U takvim uslovima, prioritet postaje cijena i lokacija, dok kvalitet stanovanja ostaje u drugom planu. Većina stanovništva nema mogućnosti da bira već kupuje ono što može da priušti. Kada je budžet ograničen, kriterijumi se spuštaju, lokacija postaje važnija od kvaliteta, kvadratura od funkcionalnosti, a rok izgradnje od dugoročne održivosti. Kupci su svjesni da zgrada možda nema naročite estetske vrijednosti, da je dvorište premalo, da je parking neadekvatno regulisan, ali alternativa ne postoji. Tako se formira začarani krug u kojem se loša ponuda održava upravo zato što postoji permanentna visoka potražnja.

Četvrti razlog zašto se projektuju zgrade koje jedva ispunjavaju minimum zahtjeva jeste nedostatak sistemske kontrole kvaliteta. U mnogim evropskim zemljama postoje jasni standardi koji se odnose na pristupačnost, povezanost sa javnim ustanovama (školama, vrtićima, domovima zdravlja), ventilaciju, kvalitet građevinskih materijala, tretman fasadnih ravni, likovno rješenje eksterijera, i energetsku efikasnost.U Crnoj Gori se kontrola najčešće svodi na formalnu provjeru dokumentacije, dok se suštinski kvalitet rijetko provjerava. Tako se stvara tržište u kojem je kvalitet izuzetak, a ne pravilo.

Aktuelni stambeni kontekst prvenstveno postavlja stan kao nekretninu, a ne stambeni i životni prostor.

Kada se projektovanje i izgradnja svodi na maksimalnu investitorsku dobit, gubi se razumijevanje za dublje vrijednosti prostora. Sprovedene ankete portala gradnja.me pokazuju da publika ima senzibilitet, da prepoznaje nedostatke i da želi bolje.

Maksimalna ocjena 3,7 nije izraz nezahvalnosti, već vapaj za kvalitetom koga nema.

Građani su primorani da biraju ono što sistem proizvodi, a ne ono što im je potrebno. Dok investitorska logika ostaje preovladavajući kriterijum, koncept zdravog stanovanjeg biva potisnut. Promjena je moguća tek kada se uspostavi balans između interesa investitora, struke i javnosti. A prvi korak ka tome je upravo ono što ankete pokazuju: nezadovoljstvo publike - građana i struke - postojećom stambenom politikom i ponudom u Crnoj Gori.