Rekonstrukcija hotela Teuta u Risnu

Kompanija ,,Briv Construction” d.o.o  Kotor je dobila saglasnost od strane glavnog državnog arhitekte na idejno arhitektonsko rješenje rekonstrukcije i proširenja postojećeg hotela Teuta u Risnu, projektovanog od strane ,,Studio Grad” d.o.o. Podgorica. Ukupna površina urbanističke parcele je 14 128 m2, bruto površina koja je ostvarena zadržavanjem postojećeg objekta je 10 675,46 m2, a bruto površina novog objekta je 8 641,89 m2.

Ukupna bruto porvršina hotela je 19 317,35 m2.

Postojeća lokacija i postojeći objekat

Hotel „Teuta“ lociran je na poziciji nekadašnjih pristanišnih zgrada iz austrougarskog perioda, na dijelom nasutom terenu, uz magistralni put sa čije se sjeveroistočne strane proteže lokalitet Carine. Uz jugoistočnu granicu lokacije je ušće rječice Spile sa čije je lijeve strane luka, sa jugozapadne je uski pojas pješčane plaže a uz sjeverozapadnu granicu grupacija idividualnih stambenih objekata neujednačenih arhitektonskih karakteristika.

U zoni prema saobraćajnici nalazi se otvoreni parking a u najsjevernijoj poziciji lokacije, teniski teren. Visoko zelenilo grupisano je uz sjevernu fasadu objekta prema lokalitetu Carine.

Gradnja hotela "Teuta" nastala je u periodu prepoznavanja turizma kao snažne ekonomske i razvojne djelatnosti. Izgradnjom "Teute", nakon zemljotresa 1979. godine, uspostavljena je nova panorama obalne linije i postao je jedan od savremenih vizuelnih repera grada i obale zaliva. Objekat spratnosti P+mezanin+3 formiran je od centralnog kubusa jasnih linija kojim se sugeriše položaj ulaza i centralni sadržaji, uz koji se simetrično postavljena bočna krila po visini kaskadno povlače prema saobraćajnici. Naglašena su prepoznatljivim kosim podionim platnima-reminiscencijom na strme kamenite padine u pozadini.

Površina postojećeg objekta je 11 979 m2.

Objekat je građen u natur betonu. Formalistički prenaglašene kosine i ramovi kojima se nastoji ujednačavanje nekoliko kubusa tehnoloških postrojenja na krovnoj terasi, kao i teške zakošene nadstrešnice u prostranom prizemlju značajno povećavaju utisak masivnosti objekta.

Fasada prema magistrali je dominantno riješena kao zastakljeni zid prekidan zatvorenim korpusima stepeništa sa opterećujućim prisustvom teških armirano betonskih ramova u zoni krova. Bojenje objekta u bijelo, u zadnjoj deceniji, višestuko je naglasilo njegovo prisustvo u vizurama zaliva i učinilo ga uočljivim sa najudaljenijih tačaka. U izvornom obliku objekat je bio u boji betona, što je sa, nikad odgajenim zelenilom u balkonskim žardinjerama, trebalo da obezbijedi njegovo stapanje sa prirodnim okruženjem u pozadini.

U funkcionalnom smislu postojeći objekat je ispunio visoke standarde, naročito u rješavanju centralnih i tehnoloških funkcija smještenih u prizemlju objekta i dijelu mezanina. U bočnim krilima i dijelu centralnog kubusa organizovane su smještajne jedinice za 234 korisnika. Današnja kategorizacija hotela je 2*. Površina restorana, kuhinje i vešeraj, uz intervencije, zadovoljavaju savremene kriterijume, dok smještajne jedinice ne ispunjavaju savremene standarde.

Bazenski blok, iako sa bazenom dimenzija 25x12 m, ne zadovoljava potrebe hotela sa 5 zvjezdica i zahtijeva određena preoblikovanja.

Projektovano stanje

Faznost građenja objekta

Objekat je moguće podijeliti na više funkcionalno-arhitektonsko-građevinskih cjelina koje se mogu smatrati i fazama u izvodjenju:

1. Pripremni radovi
2. Rekonstrukcija postojećeg objekta A
3. Konstrukcija i arhitektonski omotač objekata B C D E
4. Arhitektonsko građevinski i zanatski radovi u unutrašnjosti objekata
5. Uređenje terena
6. Enterijerska završna obrada prostora

Novi urbanistički sklop hotela podrazumijeva kompoziciju od 5 građevisnkih cjelina, i interpretira ambijentalnu situaciju “urbanog sela”, kao urbanističke situacije svojstvene graditelsjkom nasljeđu zaliva. Funkcionalna okosnica sklopa je centralni objekat (veći dio postojećeg objekta hotela) u kome su locirani glavni javni sadržaji hotela, poput ulaznog hola, restorana sa kuhinjom, spa zone sa pratećim ugostitelsjkim sadržajem i ekonomsko – servisnim sadržajima. U novoplaniranim depadansima (objekti B C D i E) locirani su novi smještajni kapaciteti, pretežno studio apartmani i apartmani, dok su u prizemlju objekta B, orjentisanog ka Risnu locirani nekoliko komercijalnih lokala i galerijski prostor za izlaganje arheoloških eksponata. Ukupno je ostvareno 150 smještajnih jedinica, u sobama, apartmanima i studio apartmanima. Hotel je projektovan shodno zahtjevnim dimenzionalnim i kvalitativnim standardima koji odgovaraju kategoriji od 5 *.

Postojeći objekat je značajno redukovan u prizemnom postamentu, a kako bi se ostvarili unutrašnji slobodni prostori koji omogućuju dispoziciju novih depadansa. Ovi prostori su oblikovani kao interpretacija arhitektonske tipologije javnih prostora starih bokeških gradova, poput pješačkih ulica, pjaceta, i đardina. Isti će biti intezivno ozelenjeni autohtonim vrstama. Spratnost postojećeg objekta je zadržana (5 nadzemnih etaža), a fizički je smanjena za 2.5 - 3.0 metra, uklanjanjem betonskih elemenata postojećeg oblikovanja sa krovne etaže. Spratnost planiranih smejštajnih depadansa je P+2 (tri nadzemne etaže), saglasno planskim preporukama DSL-a i postojećim urbanističkim situacijama u starom jezgru grada Risna.

Novi sklop hotela je razuđen i formira intezivne javne pješačke komunikacije kroz svoje funkcoinalno težište, omogućujući intezivnu inkluziju javnog prostora i javnog ambijenta Risna unutar svoje urbanističke parcele. Time je osnažena javna komunikacija koja je planirana DSL-om, s kraja na kraj Risanskog zaliva, i to kroz tri javne pješačke transverzale koje prolaze preko urbansitičke parcele hotela. Jedna je uz samu obalu, druga kroz središte hotelskih sadržaja, i treća uz glavnu kolsku saobraćajnicu u zaleđu parcele.

Osnovna projektna namjera bila je ostvariti efikasan funkcionalni sklop hotela sa 5* koji svojom urbansitičkom kompozicijom i arhitektonskim oblikovanjem redukuje negativne efekte postojećeg hotela na univerzalne vrijednosti područja, i koji će se odmjerenim i pažljivim projektnim pristupom useliti u urbanu stvarnost Risna i Bokokotroskog zaliva, osnažujući kvalitet i vitalnsot javnog prostora i privrednu aktivnost lokalne zajednice.

Namjena objekta

Novoplanirani objekat hotela Teuta ispunjava sve satandarde hotela sa 5 *, u rekonstruisanom postojećem objektu hotela, spajanjem postojećih soba, formirano je 85 smještajnih jedinica sa 97 kreveta dok je u novoplaniranim depadansima planirano 65 smještajnih jedinica sa 133 kreveta.
U prizemlju postojećeg objekta planiran je ulazni hol, restorani sa kuhinjom, spa zona i tehnički blok. U depadansima C D i E planirane su smještajne jedinice orjentisane ka zelenim vrtovima. Javni sadržaji koji su planirani u depadansu B, kao što je galerija za arheološke eksponate i poslovni prostori, orjetisani su ka uređenim pješečkim površinama.
Parternim uređenjem u vidu jasno postavljene pješačke promenade koja prolazi kroz hotelski kompleks i koja povezuje nekoliko manjih pjaceta, plažni trg, centralnu pjacetu i novu rivu, ostvaruje se veza sa Risnom, ali i formira mediteranski ambijent na parceli samog hotela.

Hotelski restoran i spa zona su orjentisani ka pješačkoj promenadi. Planiranjem otvorenih restoranskih terasa i spa parka hotelski sadržaji i u funcionalnom smislu izlaze na promenadu.

Na nivou prizemlja u sjevernom dijelu pracele formian je parking prostor. U dijelu parking prostora zadržava se veliki broj vrijednih postojećih stabala i planira novo ozelenjavanje u vidu drvoreda ka saobraćajnici. Pina park je očuvan i dopunjen tako da predstavlja zelenu tampon zonu, prije svega depadansu E, ka urbanistički neartikulisanoj postojećoj stambenoj gradnji.

Prizemlje i svi ostali spratovi rekonstruisanog hotela i depadansa namijenjeni su za smještaj turističkih jedinica.

Konstukcija i instalacije

Konstrukcija je projektovana u skladu sa važećim propisima i priznatim standardima u Crnoj Gori. U skladu sa dobijenim projektnim zadatkom i arhitektonskim zahtevima usvojena je armirano betonska konstrukcija kao najpogodnija. Glavni elementi konstrukcije su:

• a.b. stubovi
• a.b. grede
• a.b. ploče
• a.b. zidovi.

Osna rastojanja konstruktivnih elemenata su od 4m do 8 m. A.b. platna i ramovi primaju sve horizontalne uticaje od vjetra i seizmičkih sila i prenose ih na temelje objekta. U objektu su predviđene instalacije jake i slabe struje, vodovoda i kanalizacije, ventilacije, grijanja i hlađenja, te
telekomunikacione instalacije.

Pejzažna arhitektura

Na parceli je obezbijeđeno 3 567m² zelenila na slobodnom tlu, od čega je 2 756m² slobodna i uređena zelena površina, zatravnjena i sa zasadima žbunastih formi i drveća, dok je 814m² zelenih površina obezbijeđeno kroz planirano popločanje otvorenih parking mjesta raster betonskim zatravnjenim pločama ili sistemom rešetki za travu (npr. Sistem Recyfix green rešetka za travu).

Na krovu prizemlja obezbijeđeno je 14 920 m² zelenih površina. Kada se zelene površine realizuju na krovovima ozelenjavanje je vršeno sadnjom vegetacije (travnata vegetacija i perenski zasadi) u žardinjerama dubine min 0.7 m a što omogućava postizanje svih propisanih slojeva i adekvatnu drenažu.

U zoni postojećeg hotela javlja se namjenski sađena vegetacija, tipičan izbor maritimnih vrsta u prvoj liniji do morske obale, takođe javljaju se i stara stabla pitospora koja formiraju vrijedan mikroambijent a koja se kao takva zadržavaju na lokaciji ( zelenilo ka postojećoj stambenoj zoni).

Osim iznad prizemlja planira se formiranje krovnih vrtova, i na postojećem objektu hotela kao i na novim lamelama, i gotovo svim terasama a sa minimalnom dubinom žardinjera od 0.7 m. Korišenjem mediteraksih zasada koji se prilagođavaju jakoj insolaciji u ljetnjim mjesecima i obilnim padavinama zimi formiraju se vrijedni mikroambijenti, direktan kontakt sa zelenilom prilikom boravka u većini smještajnih jedinica. Kao vid ozelenjavanja koristi se i vertikalno zelenilo, puzavice i ozelenjene pergole.