Ko profitira od stanovanja kao osnovnog ljudskog prava

Budva

Čini se da ovih dana svi pričaju o stanogradnji. Za mnoge je to tržište u stanju krize, dok je za druge, upravo ono što bi trebalo i da bude – mjesto gdje se pravi novac. Suština stambenog problema, a samim tim i stanogradnje je da je to i osnovno ljudsko pravo i roba iz koje se može izvući materijalno bogatstvo.

Većina debata vezanih sa ovim tematikom uglavnom zanemaruje ovu kontradikciju. Često se učesnici dijele u dva tabora, na one koji se protive novoj gradnji, tj. oni koji se protive masovnoj produkciji i oni koji insistiraju baš na takvoj, fokusirajući se na brojke, zoniranje i gustinu stanovanja koei donese značajniji ekonomski dobitak. Ovakva viđenja propuštaju ključna pitanja o stanovanju i stanogradnji: za koga se grade takvi stanovi, ko profitira iz svega toga, odnosno za koga se ne grade takvi stanovi (platežna moć potencijalnih kupaca, socijalni status) i ko je isključen iz tog procesa.

Podgorica - novogradnja

Upzoning i “krov nad glavom”

Na polju prostornog planiranja i zoniranja, odakle kreću brojni problemi, često se u praksi nalažu pravila zoniranja koja dozvoljavaju rušenje manjih stambenih objekata, najčešće kuća, kako bi se zamijenili većim objektima. Takođe, nije neuobičajno da stambena naselja koja su poželjnija za stanovanje budu dominatno naseljena starijom populacijom i /ili smanjenim brojem populacije a da broj stambenih domova, tj. izgrađenih kvadratnih metara ostane isti. Ovakvi faktori na tržištu nekretnina mogu uticati na drastično visoke cijene.


Kao rezultat ovakvih procesa, pojavljivale su se i dalje se pojavljuju inicijative za izmijene pravila zoniranja kako bi se povećala gustina stanovanja i izgrađenosti u naseljima u kojima su bile dozvoljene samo samostojeće ili dvojne kuće. Poznat kao upzoning, proces kojim se povećavaju vrijednosti koeficijenata pokrivenosti, izgrađenosti i gustine stanovanja, se omogućilo planiranje i izgradnja objekata dominanto stambene namjene sa velikim brojem stambenih jedinica na manjim urbanističkim zahvatima.

Podgorica - City kvart

Postoje sistemski razlozi zašto se to radi. Pravila zoniranja su nekada ograničavala mogućnosti naseljavanja odrađenih urbanih zona staleški niže rangiranom stanovništvu i onom sa niskim finasijskim prihodima. Takva naselja su bila obskrbljena dobrom infrastrukturom. Često segratorske namjene, takve regulative i procesi planiranja gradova imali su utemeljenje u socijalnom ustrojstvu. Danas se, povećanje gustine naseljenosti i izgrađenosti u gradu pravdaju sprečavanjem širenja ka perifiriji što u praksi nije primjetno jer se vrijedna poljoprivrena zemljišta pretvaraju u građevinska.

Ono što karakteriše trenutno stanje u planiranju naselja i gradova je da tržište definiše pitanje šta i zakoga graditi.

Ventilacioni otvori umjesto pješačkih staza u Podgorici

Iako nesporno postoje razlozi za upzoning, rijetka su istraživanja koja ukazuju na to da tržišno vođeni upzoning stvara tipove stambenog prostora koji su gradovima stvarno potrebni a da se ujedno mogu i priuštiti. Nažalost, upzoning je u prostore gradova, barem u Crnoj Gori, donio brojne probleme.


Postoje dokazi koji ukazuju da upzonig može povećati cijene nekretnine bez stvarnog dodavanja nove tržišne ponude ili vrijednosti. Tržište ima mogućnost da definiše cijenu nekretnine bez realne opravdanosti.

Uprkos mnogim promjenama unutar naselja i gradova, još se strateški promoviše ubjeđenje da je upzoning i širenje tržišne ponude ključ za rješavanje krize objezbjeđivanja “krova nad glavom”. Pitanje ovakve prakse i onog što je donijela urbanim tkvima će se zaustaviti, prvenstveno slijedom dešavanja jer se više nema gdje intervenisati u već preizgrađenim zonama.

Ono što ostaje na polju nagađanja je kako će takve zone stanovanja i rada uticati na socijalni, mentalni i zdravstveni život stanara, a što će svakako biti polje interesovanja za istraživače različitih profila u narednom periodu.

Ventilacioni otvori na mjestu pješačkih staza u Podgorici

Ponuda i potražnja?


Sve je više dokaza koji ukazuju na to da u Crnoj Gori potreba za novogradnjom premašuje rast stanovništva, posebno u Podgorici i na primorju. Neki od najvećih rekordnih porasta cijena zabilježeni su u posljednjem kvartalu.

Kako bi se problem barem za nijansu dublje sagledao nužno je izaći van jednostranog fokusiranja isključivo na broj novih stambenih jedinica i kako se to odnosi na promjenu stanovništva ili domaćinstava. Odgovori na stambeni problem su daleko složeniji i zahtijevaju dublje razumijevanje tipa stambene ponude koja se gradi, i šta se gubi kako gradovi rastu.

Budva

Problem je u komodifikaciji


Smanjenje potražnje špekulanata je ključno. Prognoze su da četvrtina kupaca nekretnina su investitori i da se njihov broj konstantno uvećava. Jedan od glavnih problem je komodifikacija (proces pretvaranja predmeta, umijeća, dobara i usluga u robu na tržištu) stambenog prostora.

Stoga jednostavno dodavanje zaliha/nekretnina nije rješenje. Špekulanti povećavaju potražnju za stambenim objektima i oblikuju ponudu koja se gradi. Investitori hoće male stanove, tako da većina novih zgrada koji se uzdižu u našim gradovima sadrži garsonjere i jednosobne jedinice. Ovo više odmaže, nego što pomaže rješavanju potražnje za skloništem/domom, posebno za one sa niskim do umjerenim prihodima ili porodice koje traže veće stanove u urbanim naseljima.


Ova fiksacija na nekritičko dodavanje nove ponude vođene tržištem takođe zanemaruje postojeće stambene jedinice koje se gube kada susjedstva postanu naseljena starijom populacijom ili se njihov broj smanji. Nešto od toga se dešava kada se ruše male zgrade i stambene kuće, proces kojeg prati iseljenje usljed rušenja objekta, što može rezultirati brzu eroziju stambenih prostora koja su pristupačna za ljude sa niskim primanjima.


Ovakvom gubitku tržišne mogućnosti doprinose i renoviranja. Uveliko je prisutan trend renoviranja tokom kog stanodavci iseljavaju podstanare, renoviraju jedinice i iznajmljuju ih po višim cijenama. Često takva renoviranja sprovode veliki, finansijski orijentisani vlasnici koji već dugi niz godina kupuju stambene zgrade ili više stambenih jedinica.

Podgorica - stambeno naselje ispod brda Ljubović

Rješenje - nedostupnost špekulantima


Kako bi gradovi postali pristupačni za stanovanje široj populaciji, upzoning će se morati prvenstveno sastojati od novih socijalnih stanova i drugih oblika vlasništva kao što su zadruge i stanovi pod kontrolom rente a koji su nedostupni špekulantima.


Nažalost, u Crnoj Gori nema brojnih primjera koji tretiraju stambene jedinice kao domove, već uglavnom kao ulaganja. Takođe, još uvijek u crnogorskom sistemu ne postoje mehanizmi dekomodifikacije stambenog prostora tako što će ga ukloniti sa špekulativnog tržišta na kreativne i održive načine.


Zemljište u javnom vlasništvu pruža prostor za stvaranje stambenog prostora koje tržište ne želi ili ne može izgraditi. Nažalost, i tu je prisutna praksa prodavanja javnog, državnog, opštinskog zemljišta privatnim investitorima, po sniženim cijenama, koji ostvaruju brzi profit.


Što će donijeti novi planovi i da li će unutar njih biti zoniranja praćene proaktivnim politikama kako bi se oblikovalo stanovanje u službi građana, a ne investitora je zadatak koji je neophodno preduzeti što prije. Jedan od načina je da država preuzme uspješnu praksu u sredinama koje su se suočile sa ovim problem u svojoj planskoj dokumetacijiNpr. Neki gradovi propisuju da se novoizgrađeni objekti moraju sastojati od najmanje 20 posto jedinica za socijalno stanovanje, 20 posto jedinica koje se mogu priuštiti i 20 posto porodičnih jedinica.


Drugi pristupi uključuju zahtjeve za primarnom rezidencijom za jedinice u kojima žive vlasnici kako bi se ograničili investitori, zatim porezi na špekulacije za investicionu imovinu i podsticaje za zakup.

Da bi se zaštitilo postojeće stanovanje koje se može priuštiti, jaka kontrola zakupa, uključujući i kada se jedinica iseli, takođe ima važnu ulogu. Takođe neki gradovi su obezbijedili pravo preče kupovine bilo koje imovine koja se pojavi na tržištu.

Podgorica - novogradnja u dijelu grada duž Cetinjskog puta

Vratiti se na početak – Za koga se gradi?


Da bi se stanovanje učinilo dostupnim i priuštivim, društvo se mora suočiti s njegovom dvojakom ulogom i kao skloništa i kao robe. Ponuda stambenog prostora treba da raste zajedno sa brojem stanovništva, ali prvenstveno mora da odgovori na potrebe, a ne na potražnju investitora. Svi nivoi vlasti mogu sprovoditi proaktivne politike kako bi postojeći i novoizgrađeni objekti učinili pristupačnim za kupovinu.

Rješenja se moraju fokusirati na dekomodifikaciji stanovanja tj. ukidanju statusa stanovanja kao robe na tržištu uz istovremeno podržavanje njegove uloge kao ljudskog prava. To znači da će prava nekih koji značajno profitiraju od stanovanja morati biti smanjena kako bi svi imali pravo živjeti u gradovima. Istraživanja stambenog prostora na polju pdostupnosti kupovine pokazalo je da će prepuštanje pitanja ponude tržišnim silama, developerima i špekulantima dodati nešto novih stanova i donijeti nekim ljudima uredan profit, ali će učiniti malo da se riješi kriza s kojom se suočava sve veći broj stanovništva.

Crta Pročitajte još

  Rezultat ankete Što biste odabrali kao svoje mjesto stanovanja

  Kad budući stanari učestvuju u projektovanju zgrade – stan koji se može priuštiti kroz zadrugu



24.02.2022. Gradnja


# dekomodifikacija # grad # investitor # komodifikacija # kupovina stana # ljudsko pravo # nekretnina # planiranje # projektovanje # urbanizam # zadruga

Prvi online expo proizvoda i usluga iz oblasti građevinarstva i arhitekture u Crnoj Gori!