Izgradnja hotela kategorije 4 zvjezdice u Kotoru

Ministarstvo ekologije, prostornog planiranja i urbanizma izdalo je saglasnost na idejno rješenje hotela kategorije 4 zvjezidce koji je izradio projektni biro Revolution architects D.O.O. Budva. Predmetna lokacija se nalazi u sjevernom dijelu katastarske opštine Dobrota I i predstavlja integralni dio prirodnog i kulturno-istorijskog područja Kotora upisanog na listu svjetske baštine UNESCO-a.

Agencija za zaštitu životne sredine obavijestila je javnost da je nosilac projekta „Golden Investment Group” d.o.o. Nikšić, podnio zahtjev za davanje saglasnosti na elaborat procjene uticaja na životnu sredinu za rekonstrukciju postojećeg i izgradnju novog objekta – Hotela 4*.

Dio teksta iz ekološkog elaborata prenosimo u orginalu:

Rješenjem su predviđene dvije faze izgradnje.

Faza A koja obuhvata rekonstrukciju postojećeg objekta (objekat A) u kome će biti smješteno 10 hotelskih jedinica.

Faza B obuhvata izgradnju novog objekta (objekat B) sa 8 smještajnih jedinica, recepcijom, kuhinjom i restoranom hotela.

3.3. Opis glavnih karakteristika funkcionisanja projekta

Funkcionalno rješenje

Objekti hotela su u funkcionalnom i organizacionom smislu projektovani kao slobodnostojeći. Pozicija objekta je definisana građevinskim linijama i propisanim udaljenjima prema regulacionoj liniji i susednim parcelama prema UTU-ma.

Za objekat A je predviđena rekonstrukcija, uz zadržavanje postojećih gabarita, spratnosti Pr+1+Pk, nagiba krovnih ravni i dispozicije otvora. U osnovi spoljašnji horizontalni gabarit postojećeg objekta iznosi 13,83 x 10,00 m. Rešenje krova je na dvije vode sa viđenicom na prednjoj strani objekta prema moru. Zidovi su rađeni od pritesanog kamena sa sačuvanim otvorima prozora i vrata, i sa omalterisanom zadnjom – istočnom fasadom. Zgrada je u potpunosti zadržala gabarit s tim da se na fasadi uočavaju naknadni radovi u vidu zatvaranja otvora na sjevernoj fasadi, kao i određeni neadekvatni tretman na spojnicama – fugama objekta. U nivou prizemlja se nalazi ulazni hol iz kojeg se pristupa u šest prostorija i stepeništu koje vodi na sprat objekta. Spratni deo je sa osam nezavisnih prostorija i stepeništem kojim se pristupa potkrovlju. Na tavanu je delimično pregrađeni prostor. Krovni vijenac je betonski kojim su zamijenjeni raniji kameni kotali. Krovni deo objekta je u prethodnom periodu rekonstruisan sa vidnim AB gredama, serklažima i AB tavanicom. U oblikovnom smislu, arhitektura zgrade koncipirana je u skladu sa principima tradicionalne arhitekture Boke; funkcije su podjeljene po spratovima. Fasade su jednostavne, ravne, bez promene gabarita po etažama, bez balkona i terasa i sa reprezentativnim prozorskim otvorima grupisanim u četiri vertikalne ose na prednjoj fasadi. Uočavaju se intervencije u vidu neadekatnog saniranja spojnica na pojedinim djelovima fasade. Unutrašnja prostorna dispozicija je prilagođena namjeni, pa je tako u odnosu na dvije stambene jedinice kao trenutno stanje na prizemlju i prvom spratu, predviđeno da u rekonstruisanom objektu bude smješteno 9 hotelskih jedinica.

Novoprojektovano rešenje objekta A

Objektu se pristupa preko ulaza sa zadnje strane, odakle se pristupa ulaznom lobiju. Na nivou prizemlja se nalaze dvije hotelske sobe i jedan „Studio“ apartman, orijentisani ka moru. Kota prizemlja je na +2,70 mnm. Spratna visina prizemlja je 3,27 m. Etaža prvog sprata je na koti +3,27 m od kote prizemlja. Ovoj etaži se pristupa preko stepenica na terenu i mostića koji je ujedno i veza sa novoprojektovanim objektom na višem i bazenom na nižem nivou predmetnog terena. U ulaznom lobiju na prvom spratu se nalazi stepenište koje vodi do potkrovlja. Uslovljeno postojećim gabaritima, i s obzirom da se projektuje samo za jednu etažu, stepenište je projektovano kao rektifikovano. Na prvom spratu se nalaze dvije hotelske sobe i jedan „Studio“ apartman, slične dispozicije kao na prizemlju. Spratna visina prvog sprata je 2,94 m. Broj ležaja u objektu je 20. Etaža potkrovlja je na koti +6,21 m od kote prizemlja. Ovoj etaži se pristupa preko stepeništa sa prvog sprata. Na etaži potkrovlja se nalaze tri hotelske sobe. Ukupna neto površina objekta A je 299,88 m² a bruto 402,00 m².

Objekat B

Projektovanje i oblikovanje objekta B je rađeno u stilu moderne arhitekture uz upotrebu savremenih i tradicionalnih materijala, a sve na osnovu smjernica datih Urbanističko-tehničkim i konzervatorskim uslovima. Volumeni, proporcijski odnosi, položaj i veličina istaknutih dijelova na fasadama, zasnovani su na riješenjima zastupljenim u tradicionalnoj arhitekturi naselja Dobrota. Vođeno je računa o proporciji otvora, a korišćeni su tradicionalni elementi arhitekture, kao što su kamene šembrane interpretirane na savremen način. Oblikom i materijalizacijom objekat je usklađen sa strukturama neposrednog okruženja, u pogledu osnovnih parametara forme i principa organizovanja fizičke sredine. Vođeno je računa o jednostavnosti proporcije i forme, pa je objekat prilagođen tradicionalnoj arhitekturi, topografiji terena kao i klimatskim uslovima, kroz upotrebu autohtonih materijala i vegetacije, uvažujući načela jedinstva, ambijentalizacije i kontekstualnosti prostora. Objeka čine dvije podrumske etaže, prizemlje, prvi sprat i povučeni sprat (2Po+Pr+1+Ps) i projektovan je sa fleksibilnom funkcionalnom organizacijom prostora koja omogućava udoban boravak u pet smeštajnih jedinica. Kolski i pešački prilaz je predviđen sa lokalne saobraćajnice (obalnog puta), i sa magistralnog puta gde je omogućen i pristup ekonomskom ulazu u objekat B. Glavni natkriveni ulaz u objekat B je na nivou prizemlja. Na nivou prizemlja se nalaze recepcija i lobi sa restoranom, lift i stepenište ka gornjim etažama, kao i kuhinja. Kota prizemlja je na +9,15 mnm. Spratna visina prizemlja je 3,50 m. Ostave, tehničke prostorije i rezervoar za vodu su smješteni u podrumskim etažama, na koti -3,20 m, odnosno -6,40 m od kote prizemlja. Čista visina ovih etaža je 230 cm, jer je prostor u spuštenom plafonu predviđen za smeštaj instalacione opreme. Etaža prvog sprata je na koti +3,50 m od kote prizemlja. Ovoj etaži se iz lobija hotela pristupa preko stepeništa i putničkog lifta. Na prvom spratu se nalaze tri smeštajne jedinice, od kojih su dvije hotelske sobe i jedan apartman sa lock-off funkcijom, kao i teretana sa garderobom i tušom. Predviđena je jedna pristupačna hotelska soba za osobe sa invaliditetom Etaža povučenog sprata je na koti +7,00 m od kote prizemlja. Na povučenomspratu se nalazi jedna hotelska soba i jedan apartman sa lock-off funkcijom. Hotelska soba je jednostavno prilagodljiva osobama sa invaliditetom. Broj ležaja u objektu je 12. Ukupna neto površina objekta B je 765,95 m² a bruto 962,87m².

Arhitektonsko oblikovanje

Objekat A se rekonstruiše u skladu sa konzervatorskim uslovima. Detaljnim arhitektonskim snimanjem, istraživanjem i analizom zatečenog stanja utvrđeno je da su u velikoj mjeri očuvana arhitektonska i konstruktivna svojstva objekta. Stoga je potrebno da se sveobuhvatna obnova cjeline izvrši po principu neophodno-potrebnih intervencija, uz pažljiv tretman i zadržavanje glavnih karakteristika arhitekture stambene zgrade, njihovog gabarita, položaja, međusobnih odnosa i odnosa prema slobodnom prostoru. U toku izrade rešenja posebno se vodilo računa da sve planirane intervencije na postojećem objektu ne naruše njegove arhitektonsko-ambijentalne vrijednosti, već da iste bude prezentovan tako da svi arhitektonski elementi u enterijeru budu istaknuti, na način da se njihova funkcija uspostavila tako da se svi zatečeni elementi graditeljstva valorizuju. U rješenju predmetnog objekta, idejnim rešenjem su predviđene izmjene u unutrašnjosti objekta kroz rušenje postojećih pregradnih zidova i obloga poda, kao i obijanje maltera sa unutrašnjih zidnih površina. Planirana je izgradnja novih obloga poda i pregradnih zidova. Položaj tavanica, koje su od armiranog betona, su ostale na istim pozicijama. Stabilizacija konstruktivnih zidova je predviđena sa ukrućenjem armirano betonskim horizontalnim serklažima u nivou prizemlja u temeljnoj zoni. Prilikom izvođenja radova potrebno je pregledati kamene zidove i iste injektirati, ukoliko je potrebno. Krovna konstrukcija je planirana kao nova drvena, a krovni pokrivač je kanalica, tip Tondach Adriatic. U sklopu krova planirano je postavljanje kosih krovnih prozora u ravni krova, za osvijetljavanje prostorija u potkrovlju. Zadržana je osnovna dispozicija, gabarit, oblik i izgled postojeće stambene zgrade - struktura zgrada, 4 prozorske ose na prednjoj fasadi, spratnosti tri etaže P+1+Pk, završena sa krovom na dvije vode i viđenicom sa dva prozora na prednjoj strani objekta. U okviru zadatog vertikalnog gabarita zgrade, tavanski prostor-potkrovlje je zadržan u postojećem gabaritu. Osvetljenje potkrovlja je preko postojećih otvora i dodatih krovnih prozora. Metod statičke sanacije prilagođen je zahtjevima očuvanja arhitektonskih i ambijentalnih karakteristika predmetne zgrade. Na postojećem objektu očuvani su svi noseći puni masivni zidovi u kamenu. Isti se ojačavaju injektiranjem, kako pukotina tako i drugih osetljivih mjesta, kao i uspostavljanjem mera seizmičke sanacije. Tavanice ostaju armirano betonske da ukrute objekat i da mu daju potrebnu stabilnost na seizmičke uslove. Obrada fasada predviđena je fugovanjem prema zatečenom rešenju – produžnim malterom koji će tonski i u pogledu tehnike nanošenja odgovarati sačuvanim postojećim spojnicama. Svi oštećeni elementi od kamena (okviri otvora prozora i vrata, kotala i dr.) predviđeni su u kamenu, koji će vrstom i obradom, kao i tehnikom zidanja u svemu biti rešen po uzoru na zatečeno/originalno. Rješenje stolarije vrata i prozora planirano je po uzoru na tradicionalno rješenje - vrata i prozori su dvokrilni sa podjelom na polja i zaštićeni škurama. Svi otvori su zadržali svoje pozicije i proporcije. Sva spoljašnja/fasadna stolarija je projektovana kao drvena, zastakljena termo staklom; grilje su drvene po uzoru na tradicionalne i sve je bojeno akrilnim bojama u boji drveta. Krovni vijenac su kamene ploče ’’kotali’’. Sve kamene fasade su predviđene za čišćenje pranjem vodom pod pritiskom; samooslabljene fugovane površine se zamjenjuju novim fugama, a sve se štiti premazom hidrofobom. Istočna fasada objekta se obrađuje fasadnim malterom u svetlo bež boji RAL 7032. Oblikovanje novoprojektovanog objekta B je zasnovano na prirodnom karakteru lokacije i lokalnom arhitektonskom i kulturnom nasleđu. Moderna interpretacija tradicionalnog. Arhitektonski koncept se oslanja na graditeljski stil vernakularnog nasleđa zastupljenog u lokalnim zajednicama. Na sjevernoj fasadi ka susjednom objektu, se ističe panoramski lift, dominantno okrenut ka moru. Nema otvora na istočnoj fasadi, okrenutoj ka ulici. Fasadni otvori na zapadnoj i južnoj fasadi, okrenuti ka zalivu, su otvori i prozori, projektovani u cilju otvaranja vizura ka moru. Fasadni zidovi su sa završnom oblogom od dekorativnog maltera svijetlo bež boje RAL 7032 i tamno bež boje RAL 7006. Panoramski lift je dijelom obložen korten čeličnim limom. Za kamen na fasadi novoprojektovanog objekta je korišćen lokalni krečnjački kamen, sličan onom koji je korišćen za zidanje postojećeg objekta, kao i korčulanski kamen za obradu oko otvora i na vijencu objekta. Ukupna površina fasadnog omotača je 495,50 m2, od čega je kamen na fasadi 150,70 m2 ili oko 32%. Radi racionalnog korišćenja energije, kao i korisne redukcije korišćenja energije, prilikom projektovanja objekta se vodilo računa o primjeni mjera energetske efikasnosti. Planirani su savremeni termoizolacioni materijali koji će pozitivno uticati na smanjenje potrošnje toplotne energije. Kolsko pješački pristup lokaciji i objektu je obezbjeđen preko lokalne saobraćajnice (obalnog puta) na katastarskoj parceli br. 2560. Kolskim prilazom se pristupa parking prostoru za četiri vozila. Kolski prilaz (ekonomski prilaz) lokaciji i objektu je ostvaren i sa magistralnog puta na katastarskoj parceli 2559/2, u svemu prema Izmijenjenim Saobraćajno - tehničkim uslovima br. 04-11296/2, od 25.11.2022. godine. Omogućen je pristup ka dva parking mesta, od kojih je jedno parking mjesto za osobe sa invaliditetom. Ukupno je obezbeđeno šest parking mesta, što je u skladu sa zadatim parametrima iz UT uslova: Hoteli (7 PM na 100 m2). ostvarena BRGP = 855,59 m2 * - neophodan broj parking mesta je 6.